Eine Immobilie ist kein Posten, sondern fünf: Tilgung, Wohnkosten, Miete, Abschreibung und irgendwann ein Verkauf. FreiAlter führt alle fünf jahresgenau durch dieselbe Steuerrechnung.
Jedes Objekt mit Nutzung, Wert und Restschuld
Die drei Fälle rechnen völlig verschieden, deshalb sind sie drei Kategorien und nicht eine mit Schalter. Zur Miete zählt nur die Warmmiete — kein Vermögen, keine Tilgung. Selbstgenutzt ist die Annuität ein echter Ausgabenposten. Vermietet kommt die Miete als Einnahme dazu und geht durch § 21.
Zins und Tilgung laufen monatsgenau auseinander: Am Anfang ist die Rate fast nur Zins, am Ende fast nur Tilgung. Weil die Annuität mit der Amortisation endet, sinken deine Wohnkosten nach dem Abbezahlen von allein — eine Faustformel, die dieselbe Rate bis zum Lebensende fortschreibt, rechnet dich systematisch arm.
Läuft die Zinsbindung aus, finanziert die Engine automatisch an — und rechnet die Annuität so, dass die Restlaufzeit erhalten bleibt. Eine Refi ändert den Preis des Geldes, nicht das Tilgungsziel. Deckt die Rate den neuen Zins nicht mehr, erfindet die Engine keine Tilgung, sondern sagt es.
Steuerpflichtig ist nicht die Miete, sondern Miete minus Schuldzinsen, AfA und Instandhaltung — und dieses Ergebnis landet im selben Tarif wie dein Lohn. Die AfA endet nach ihrer Nutzungsdauer, damit die Summe den Gebäudewert nie übersteigt. Ein Verlust darf gegengerechnet werden.
Ein Verkauf lässt sich am vermieteten Objekt terminieren und läuft dann durch § 23: Zehnjahresfrist, Hinzurechnung der bereits genutzten AfA, Freigrenze auf der Jahressumme. Innerhalb der Frist ist der Gewinn voll progressiv steuerpflichtig, danach steuerfrei — der Unterschied ist oft fünfstellig.
Der Immobilien-Tab
Marktwert, Restschuld, Annuität, Kaltmiete und Nutzungsart stehen in einer Zeile. Kaufpreis, Gebäudeanteil, AfA-Satz, Instandhaltung und das Ende der Zinsbindung liegen im Detail-Ausklapp je Objekt.
Der Verkauf
Objekt wählen, Alter setzen, Verkaufspreis und Nebenkosten prüfen — und entscheiden, ob der Erlös ins Depot oder in den Haushalt geht. Fehlen Kaufpreis oder Anschaffungsjahr, weist der Plan den Verkauf zurück, statt den § 23-Gewinn zu erfinden.
Der Immobilien-Rechenweg
Jahr für Jahr getrennt: die schraffierte Fläche ist die Restschuld, die farbige dein Eigenkapital, zusammen der Marktwert. Mit jeder Tilgung wandert ein Stück von grau nach farbig — das ist der Unterschied zwischen einer Immobilie besitzen und sie bezahlt haben.
Jahr für Jahr
Drei Rechnungen nebeneinander: die Substanz aus Marktwert minus Restschuld, die Finanzierung mit konstanter Annuität aus fallendem Zins und wachsender Tilgung, und § 21 — Miete minus Instandhaltung, Schuldzinsen und AfA. Dieses Ergebnis ist anfangs negativ und kippt erst ins Plus, wenn der Zinsanteil klein genug geworden ist.
Eine Ampel aus 1.000 Verläufen — und die ganze Bandbreite dahinter.
Sabbatical, Elternzeit, Crash — vorher und nachher übereinandergelegt.
Du nennst die Wahrscheinlichkeit, die Engine sucht den Wert.
Zwei Gehälter, zwei Renten, zwei Ausstiege — ein Plan mit Ehegattensplitting.
Dein Plan durch sechs echte Marktkrisen, einmal mit und einmal ohne.
Der echte Bescheid — Jahr für Jahr neu gerechnet.
Autokredit und Ratenkredit — die Rate endet, wenn der Kredit getilgt ist.
Gesetzliche Rente, Betriebsrente und Altersvorsorgedepot in einer Rechnung.
1.000 Pfade aus echten Marktdaten, die Korrelation bleibt erhalten.
Kostenfrei nutzbar · voller Umfang mit Pro
Du trägst ein, was du weißt — die ganze Rechnerei läuft im Hintergrund. Nach wenigen Minuten steht deine Ampel.
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